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须在所有权移转登记次日起30日内办理 亏钱者不必减去土地涨价总数额
近来房市低迷,常有民众误以为房地交易有亏损即不必申报,但财政部中区国税局指出,根据房地合一新制,无论交易所得有无亏损都要申报,且房地交易损失的计算方式不同於课税所得,不必减去土地涨价总数额。
在房地合一新制下,房屋、土地交易所得是采分离课税,无论房地交易有所得或损失,都要在所有权移转登记次日30日内,自行向户籍所在地的稽徵机关办理申报。若计算后有应纳税额,民众还要记得附上缴纳收据。
值得注意的是,计算房地交易损失和课税所得的方法不同。民众的房地交易所得,是指以交易时的成交价格,减去原始取得成本和取得、改良、移转等相关费用的余额。余额若为负数,即为房地交易的损失。但课税所得的计算,余额还需扣除土地涨价总数额。
举例来说,甲君在2014年11月1日买进一笔房地,成本900万元,并在2016年1月5日出售、完成所有权登记,当时售价750万元。该笔房地的取得、改良及移转费用则为60万元,由此甲君的房地交易损失为210万元(750万-900万-60万元),课税所得则为负数,无须缴税。
依照规定,甲君应该要在1月6日之后30日内,也就是在2月4日前办理申报,避免受罚,稽徵机关可处以3,000元至3万元的行为罚。至於经过核定的交易损失,可以用来抵掉交易日以后三年内的房地交易所得。


国税局也提醒,房地合一虽於今年上路,但民众仍须注意手上的案件是否符合旧制。在2014年1月1日以前取得的房屋,或是2014年1月2日以后取得的房屋,如出售时持有期间已经超过二年,就仍然属於旧制范围。根据旧制,土地免税,仅有房屋交易所得要课税,该笔交易所得应该并入所有权移转年度全年综合所得总额中,并於5月办理结算申报,和新制交易后30日内必须申报的规定不同。


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